Son tres instrumentos distintos que resuelven tres problemas distintos. Usarlos juntos cambia tanto el monto que necesitas juntar como el número que pagas cada mes. Acá va la explicación con los supuestos a la vista.
Tres herramientas, tres funciones
La mayoría de las consultas que llegan a nuestras salas de venta se reducen a alguna de estas frases: "no tengo suficiente ahorro", "no me alcanza para el pie" o "el dividendo me queda alto". Son obstáculos distintos, y por eso existen tres instrumentos que pueden combinarse.
El Tramo 4.000 reduce el monto que debe financiarse. Es un subsidio habitacional de 400 UF dirigido a quienes compran viviendas de hasta 4.000 UF, con un ahorro mínimo de 200 UF. Ese aporte baja directamente el crédito que necesitas contratar.
El FOGAES puede facilitar el acceso al financiamiento. Es una garantía estatal que respalda una parte del crédito hipotecario. Al reducir el riesgo para el banco, puede permitir que la institución financie un porcentaje mayor de la vivienda, facilitando que el comprador entre con menos ahorro previo. El monto financiado queda sujeto a la evaluación de cada banco.
El subsidio a la tasa reduce el dividendo mensual. Cubre hasta 60 puntos base (0,6%) de la tasa de interés durante el período que contempla el beneficio. La tasa final que pagues dependerá además del descuento adicional que ofrezca el banco.
Y sirve tenerlo claro: los tres son compatibles. Un comprador puede reducir el crédito gracias al Tramo 4.000, facilitar el acceso al financiamiento con el FOGAES y, sobre ese crédito, pagar un dividendo menor gracias al subsidio a la tasa.
Lo que se amplió en agosto de 2026
El 17 de agosto, el ministro de Vivienda y Urbanismo, Iván Poduje, detalló la ampliación del subsidio a la tasa y el FOGAES en una entrevista en Buenos Días a Todos (TVN). Los datos confirmados:
- 30.000 cupos adicionales, elevando el programa de 50.000 a 80.000 cupos totales.
- El tope del subsidio a la tasa y el FOGAES sube a viviendas de hasta 6.000 UF.
- El foco declarado está en quienes tienen dificultades para reunir el ahorro previo.
Importante. El Tramo 4.000 mantiene su tope en 4.000 UF y contempla 5.000 cupos propios. La ampliación a 6.000 UF y los 30.000 cupos adicionales corresponden al subsidio a la tasa y al FOGAES, no al Tramo 4.000.
El ejemplo: una vivienda de 4.000 UF
Los supuestos van primero, porque de ellos depende todo lo demás.
| Supuesto | Valor |
|---|---|
| Precio de la vivienda | 4.000 UF |
| Valor UF de referencia | $40.850 |
| Precio en pesos | ≈ $163.400.000 |
| Plazo del crédito | 25 años |
| Tasa de referencia | 4,5% anual |
Paso 1 — El Tramo 4.000 y el pie
El subsidio habitacional aporta 400 UF que se descuentan del precio de la vivienda. Con un ahorro mínimo de 200 UF y el aporte del Tramo 4.000, el crédito necesario baja.
| Escenario | Pie propio | Subsidio Tramo 4.000 | Crédito |
|---|---|---|---|
| Sin subsidio (financiamiento 90%) | 400 UF | — | 3.600 UF |
| Con Tramo 4.000 | 200 UF | 400 UF | 3.400 UF |
Paso 2 — El FOGAES y el financiamiento
El FOGAES puede facilitar que el banco financie hasta el 90% de la vivienda. La aprobación queda sujeta a la evaluación crediticia de cada institución.
Paso 3 — El subsidio a la tasa y el dividendo mensual
Con un crédito de 3.400 UF a 25 años, la diferencia entre tasas:
| Tasa anual | Dividendo mensual | En pesos |
|---|---|---|
| 4,5% | ≈ 18,9 UF | ≈ $772.000 |
| 3,9% (con subsidio de 0,6%) | ≈ 17,8 UF | ≈ $727.000 |
Unos $45.000 menos cada mes en este ejemplo. Sobre 25 años, eso equivale a una diferencia aproximada de $13.500.000 en pesos actuales, sin considerar variaciones de la UF, seguros ni otros costos asociados al crédito.
Cinco cosas que conviene revisar antes de postular
- Los cupos son finitos. El Tramo 4.000 tiene 5.000 cupos; el subsidio a la tasa y el FOGAES sumaron 30.000 adicionales. Se asignan hasta agotarse.
- El tope de UF es del precio de la vivienda, no del crédito.
- La tasa la fija el banco, no el subsidio: cotizar en más de una institución cambia el resultado. El subsidio cubre hasta 0,6%; el descuento total depende de lo que ofrezca el banco.
- El dividendo no es solo la cuota. Seguros y gastos operacionales van aparte.
- Cada instrumento tiene requisitos propios. Son compatibles, pero la aprobación del crédito y de cada beneficio depende de cumplir condiciones distintas.
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Cada caso cambia según el ahorro disponible, la renta, la composición del grupo familiar y la tasa del día. Las cifras de este artículo son estimaciones referenciales en pesos actuales y sirven para entender la lógica, no para tomar la decisión.
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